Bußgeld beim Energieausweis: Was Gewerbe nach § 108 GEG droht

Der Energieausweis wird von vielen Eigentümern als lästige Formalität abgetan – bis ein Bußgeldbescheid kommt. Denn das Gebäudeenergiegesetz (GEG) macht aus Versäumnissen rund um den Energieausweis eine Ordnungswidrigkeit, die spürbar geahndet werden kann. Dieser Ratgeber erklärt, welche Verstöße bei Nichtwohngebäuden bußgeldbewehrt sind, wie hoch die Beträge ausfallen und wie Sie das Risiko sicher vermeiden.

§ 108 GEG: die Bußgeldvorschrift im Überblick

Die zentrale Norm ist § 108 GEG. Sie listet in Absatz 1 die Ordnungswidrigkeiten auf und legt in Absatz 2 die Höchstbeträge fest. Das GEG kennt dabei zwei Stufen: Bauliche und anlagentechnische Verstöße – etwa gegen Anforderungen an die Gebäudehülle oder die Heizungstechnik – können mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Die Energieausweis-Verstöße sind in einer eigenen, niedrigeren Stufe zusammengefasst: Für sie gilt ein Höchstbetrag von bis zu 10.000 Euro je Fall.

Konkret betrifft das die Nummern 23 bis 28 des § 108 Abs. 1 GEG, die in Absatz 2 dem 10.000-Euro-Rahmen zugeordnet sind.

Diese Verstöße rund um den Energieausweis sind bußgeldbewehrt

Die Energieausweis-bezogenen Ordnungswidrigkeiten umfassen im Kern:

• Ausweis nicht (rechtzeitig) vorgelegt: Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Unterbleibt das, ist es eine Ordnungswidrigkeit.
• Ausweis nicht übergeben: Nach Abschluss ist der Ausweis (oder eine Kopie) dem Käufer bzw. Mieter zu übergeben.
• Pflichtangaben in Immobilienanzeigen weggelassen: Liegt ein Ausweis vor, müssen zentrale Kennwerte bereits in kommerziellen Inseraten stehen. Fehlen sie, ist das ein eigenständiger Verstoß.
• Ausweis unter Verstoß gegen die Anforderungen ausgestellt: Betrifft die ausstellende Person – ein weiterer Grund, nur mit nach § 88 GEG ausstellungsberechtigten Fachleuten zu arbeiten.
• Aushang unterlassen: Wo eine Aushangpflicht nach § 80 GEG besteht, ist auch deren Missachtung bußgeldbewehrt.

„Je Fall” – warum sich Beträge summieren können

Ein wichtiges Detail steckt in der Formulierung „je Fall”. Das Bußgeld bezieht sich nicht pauschal auf den Eigentümer, sondern auf den einzelnen Verstoß. Wer ein Portfolio aus mehreren Gewerbeobjekten hält und bei mehreren Objekten den Ausweis versäumt, riskiert entsprechend mehrfach. Auch verschiedene Verstöße an einem Objekt – etwa fehlende Anzeige-Angaben plus unterlassene Vorlage – können getrennt betrachtet werden. Aus einem scheinbar kleinen Versäumnis kann so schnell eine relevante Summe werden.

Wer kontrolliert und ahndet?

Der Vollzug des GEG liegt bei den zuständigen Behörden der Länder. Sie können die Einhaltung überprüfen – nach Stichproben, im Rahmen anderer Verfahren oder aufgrund von Hinweisen, etwa durch Wettbewerber oder Kaufinteressenten. Besonders leicht feststellbar ist ein Verstoß bei aushangpflichtigen Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr: Ein fehlender Aushang fällt bei einem Besuch unmittelbar auf. Die Details zur Aushangpflicht – und den Flächenschwellen von 250 bzw. 500 m² – lesen Sie im Ratgeber zur Aushangpflicht nach § 80 GEG.

Das eigentliche Risiko ist oft größer als das Bußgeld

So unangenehm ein Bußgeld ist – häufig ist der wirtschaftliche Folgeschaden gravierender. Eine Gewerbeimmobilie ohne gültigen Energieausweis lässt sich schlechter vermarkten: Kaufinteressenten und gewerbliche Mieter erwarten heute belastbare energetische Angaben, Banken und Investoren achten im Zuge von Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien zunehmend darauf. Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen können zusätzlich wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach sich ziehen. Das Bußgeld ist damit nur eine von mehreren möglichen Folgen.

Die zwei Bußgeld-Stufen des GEG

Das GEG unterscheidet bewusst zwei Stufen. Schwere, baulich-technische Verstöße – etwa gegen Anforderungen an Gebäudehülle, Anlagentechnik oder die Pflichten bei Neubau und Sanierung – können mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Die Energieausweis-Verstöße (§ 108 Abs. 1 Nr. 23–28) liegen in der niedrigeren Stufe von bis zu 10.000 Euro. Für Eigentümer ist das eine wichtige Einordnung: Der Energieausweis selbst bewegt sich im 10.000-Euro-Rahmen – wer aber im Zuge einer Sanierung zusätzlich gegen bauliche GEG-Anforderungen verstößt, kann in die höhere Stufe geraten.

Rechenbeispiel: Portfolio mit mehreren Objekten

Angenommen, ein Eigentümer hält fünf vermietete Gewerbeobjekte, inseriert sie ohne die Pflichtkennwerte, und bei zwei Objekten fehlt der Ausweis ganz. Weil das Bußgeld „je Fall” bemessen wird, betrachtet die Behörde nicht „den Eigentümer” pauschal, sondern die einzelnen Verstöße – potenziell mehrere fehlende Anzeige-Angaben plus fehlende Ausweise. So kann aus vermeintlich kleinen Versäumnissen eine erhebliche Gesamtsumme entstehen. Gerade für Bestandshalter mit vielen Objekten lohnt es sich, den Ausweis-Status systematisch zu pflegen.

Was tun, wenn ein Verstoß bereits vorliegt?

Wer merkt, dass ein Ausweis fehlt oder abgelaufen ist, sollte das zügig nachholen – ein rechtzeitig nachgeholter, gültiger Ausweis beseitigt die Ursache des Verstoßes und ist der beste Schutz. Beim Bedarfsausweis ist der zeitliche Vorlauf einzuplanen, weil die Berechnung nach DIN V 18599 nicht über Nacht erfolgt. Wichtig: Ein hastig „besorgter” Ausweis von einem nicht ausstellungsberechtigten Anbieter hilft nicht – im Gegenteil, ein unter Verstoß gegen die Anforderungen ausgestellter Ausweis ist selbst bußgeldbewehrt (§ 108 Abs. 1 Nr. 28).

Die häufigsten Auslöser in der Praxis

Bußgeldrisiken entstehen selten aus bösem Willen, sondern aus Zeitdruck und Unkenntnis. Typisch sind: Das Inserat geht online, bevor der Ausweis vorliegt. Die Besichtigung findet statt, ohne dass der Ausweis mitgebracht wird. Nach einem Eigentümerwechsel ist unklar, ob überhaupt ein gültiger Ausweis existiert. Oder ein aushangpflichtiges Gebäude hat den Ausweis in der Schublade statt an der Wand. Alle vier Fälle lassen sich mit etwas Vorlauf vollständig vermeiden.

So vermeiden Sie das Bußgeld – zuverlässig

Die gute Nachricht: Das Risiko lässt sich vollständig ausschließen, wenn Sie einige Punkte beachten:

1. Rechtzeitig bestellen. Warten Sie nicht bis zur Besichtigung. Beim Bedarfsausweis braucht die Berechnung nach DIN V 18599 Vorlauf.
2. Den richtigen Ausweistyp wählen. Ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, hängt von Ihrer Datenlage ab.
3. Auf die DIBt-Registrierung achten. Ohne amtliche Registriernummer ist der Ausweis nicht rechtswirksam.
4. Nur mit ausstellungsberechtigten Fachleuten arbeiten (§ 88 GEG).
5. Pflichtangaben in Inserate übernehmen, sobald ein Ausweis vorliegt.
6. Aushangpflicht prüfen, wenn Ihr Gebäude öffentlich zugänglich ist.

Welche Pflichten insgesamt für Gewerbeimmobilien gelten, fasst der Ratgeber Energieausweis-Pflicht für Gewerbeimmobilien zusammen.

Wer trägt das Risiko im Mietverhältnis?

Verantwortlich für Vorlage und Übergabe ist grundsätzlich derjenige, der verkauft oder vermietet – in der Regel der Eigentümer. Bei eingeschaltetem Makler haftet dieser für die Pflichtangaben im Inserat mit. In bestehenden Mietverhältnissen mit Verwaltung sollte vertraglich geklärt sein, wer den Ausweis bereithält und aktualisiert. Wichtig: Die Grundpflicht, überhaupt einen gültigen Ausweis zu haben, bleibt beim Eigentümer – „das macht die Verwaltung schon” ist keine sichere Annahme.

Ausweis-Management für Bestandshalter

Wer mehrere Gewerbeobjekte hält, sollte den Ausweis-Status systematisch führen: je Objekt Ausweistyp, Ausstell- und Ablaufdatum sowie DIBt-Registriernummer. So fällt rechtzeitig auf, welcher Ausweis in den nächsten Monaten ausläuft, und Neuausstellungen lassen sich mit Vorlauf planen – gerade beim Bedarfsausweis wichtig. Ein einfaches Register verhindert die typische Lücke „Objekt verkauft, aber kein gültiger Ausweis zur Hand”.

Der Ausweis als Versicherung gegen ein vermeidbares Risiko

Anders als bei manchen baulichen Anforderungen lässt sich das Energieausweis-Bußgeld mit geringem Aufwand vollständig vermeiden: Der Ausweis selbst ist ein überschaubarer Schritt, verglichen mit dem Risiko von bis zu 10.000 Euro je Fall plus Vermarktungsnachteil. In dieser Relation ist der Energieausweis weniger Kostenposten als Absicherung gegen ein leicht vermeidbares Risiko.

Fazit

Bußgelder von bis zu 10.000 Euro je Fall sind kein theoretisches Risiko, sondern die gesetzliche Folge versäumter Energieausweis-Pflichten (§ 108 GEG). Wer rechtzeitig einen gültigen, DIBt-registrierten Ausweis vom richtigen Aussteller bereithält und die Anzeige- und Aushangpflichten beachtet, ist auf der sicheren Seite. Wir erstellen den passenden Energieausweis für Ihr Nichtwohngebäude, registrieren ihn amtlich und sagen Ihnen, welche Pflichten für Ihr Objekt konkret gelten – damit aus der Pflicht kein Bußgeld wird.